余豐慧:上調首套房首付比例是否有違調控精

    近期，關于銀行上調首套房貸首付比例的消息不斷。有傳言稱浙江四大行中除工行外均將首套房貸首付比例提至四成，后遭農(nóng)行等公開予以否認，中國銀監(jiān)會也明確表示首套房貸政策不變。然而，樹欲靜風不止。11日，《廣州日報》報道，廣州部分銀行將首套房貸首付比例上調至四成。12日，《新京報》報道，北京部分銀行也有可能上調首套房貸首付比例。

    一些商業(yè)銀行主動上調首套房貸首付比例和提高首套房貸款利率，是自覺嚴格執(zhí)行樓市調控政策嗎？

    我們看看“國八條”是如何規(guī)定的。“國八條”第四條指出，強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。

    筆者認為，此項規(guī)定的重點在于“強化差異化住房信貸政策”上。差異化住房信貸政策主要差異在首套房貸和第二套以上住房貸款政策的區(qū)別對待上，其目的在于利用差異化住房信貸政策抑制投資投機購房，支持自住性首套購房。按照以上理解，商業(yè)銀行提高首套房貸首付比例顯然違背了差異化住房信貸政策精神，也違背了樓市調控的目的。

    除此之外，提高首套房貸首付比例還將對當前經(jīng)濟發(fā)展造成不利影響。當前，如何保持中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長考驗著各方智慧。從房地產(chǎn)調控對經(jīng)濟發(fā)展的影響看，如果調控手段得當，完全可以轉化為刺激經(jīng)濟增長的動力。其前提就是調控政策必須區(qū)別對待、有保有壓、強化差異化政策效果。比如堅決抑制投資投機購房，堅決抑制大戶型、別墅類住房建設；確保和支持自住性首套房購房者的資金需求以及各項優(yōu)惠政策，下大力度和決心加快保障性住房和小戶型住房建設速度；通過鼓勵支持自住性首套房需求和保障房建設，彌補投機投資購房需求被打壓后對經(jīng)濟造成的沖擊等。

    對于國家的房地產(chǎn)調控政策和調控目標，商業(yè)銀行必然心知肚明，那么，其提高首套房貸首付比例是出于什么目的呢？或許以下情況能作出說明。目前，大型銀行存款準備金率已經(jīng)上調至20.5%，中小型商業(yè)銀行上調至17%。高存款準備金率對銀行內部資金造成巨大壓力，有些銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)頭寸資金緊張現(xiàn)象。與此同時，一些銀行存貸款比例超限。在這種情況下，壓縮貸款無疑是解決問題的有效措施，而房貸正是壓縮貸款中的一項。

    對于這種與國家調控背道而馳的行為，一方面，商業(yè)銀行應該盡快糾正；另一方面，中國銀監(jiān)會和人民銀行應該重申首套房住房信貸政策，加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。