新京：70年后無償收回土地影響民心穩(wěn)定

    最近，上海市的一則關(guān)于土地使用權(quán)預(yù)申請(qǐng)的公告中規(guī)定，在土地使用權(quán)期滿之后，由“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”。而在“上海國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知”中則顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”。

    上海市的這些規(guī)定意味著，土地使用權(quán)期滿之后，即使你的房子足夠牢固，也面臨著土地使用權(quán)被“無償收回”、房屋無處安放的尷尬。這個(gè)規(guī)定引發(fā)了《物權(quán)法》之后，民眾對(duì)于“70年”的新一輪焦慮。

    70年之后土地使用權(quán)如何處理，在《物權(quán)法》立法的時(shí)候就引發(fā)了第一輪焦慮：是續(xù)期，還是收回？是有償續(xù)期，還是無償？最后并無結(jié)論。但起碼，在土地使用 權(quán)期滿之后應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期這一點(diǎn)上，是達(dá)成基本共識(shí)的。《物權(quán)法》由此共識(shí)規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！蔽ㄒ粵]有明確的是，續(xù)期是無 償，還是有償。

    “70年”引發(fā)的第二輪焦慮是2009年三月，一份流傳的名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，這份意見稿中 最受人關(guān)注的是住宅70年到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”。顯然，該征求意見稿沒有違背《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期” 的規(guī)定。

    上海市由出讓人“無償收回”的規(guī)定，倒退回《物權(quán)法》出臺(tái)前。在1990年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 里，不僅規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，更是規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交 還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！?/span>

    這個(gè)規(guī)定，充分體現(xiàn)了“公權(quán)”和“私權(quán)”兩種權(quán)利在博弈中的不對(duì)等地位，也體現(xiàn)了對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的 不尊重的立法指導(dǎo)思想。歷史總是在進(jìn)步，3年之后出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對(duì)于這個(gè)規(guī)定，就有明顯的進(jìn)步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前 一年申請(qǐng)續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會(huì)由國(guó)家無償收回。

    為什么上海市罔顧法治和理念的進(jìn)步與變遷，公然做出既違背現(xiàn)有法律的基本精神，又讓民眾焦慮的明顯倒退的規(guī)定，實(shí)在令人百思不得其解。

    由“70年”引發(fā)的焦慮已由一個(gè)法律事件演化成一個(gè)影響中國(guó)社會(huì)未來的公共事件。高地價(jià)導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)已讓民眾苦不堪言，用終其一生的收入購(gòu)置房產(chǎn)之后，還要在70年后被“無償收回”，誰(shuí)人不焦慮？

    在高房?jī)r(jià)已嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的情況下，無論是法律層面，還是政策層面，都不宜用“70年”大限這樣的問題來刺激民眾。一些地方政府在土地資源衰竭的情況 下，很有可能將“70年大限”之后的續(xù)期看成土地財(cái)政一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，要么無償收回，要么高價(jià)續(xù)期，這是民眾無法接受的，更會(huì)影響民心的穩(wěn)定。

    公眾期待，盡快啟動(dòng)《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中明確70年后“土地?zé)o償續(xù)期”的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹《物權(quán)法》的法治原則和精 神。地方政府即使要“有償續(xù)期”，也只能是象征性收費(fèi)，不能再度造成民眾負(fù)擔(dān)。眼下，建議有關(guān)部門和上海市，重新評(píng)估和糾正這個(gè)明顯違背《物權(quán)法》原則的 做法，撫慰民眾的焦慮。